زندگی آپارتمان‌نشینی، با وجود مزایایی چون تقسیم هزینه‌ها، ناگزیر با بروز تعارضاتی میان ساکنین، به‌ویژه در مورد مشاعات و رعایت حقوق همسایگی، همراه است. رفع این تعارضات باید در ابتدا بر اساس اصول سازش و مذاکره و در صورت لزوم، بر پایه قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن انجام شود.

۱.  مبانی قانونی حل تعارضات در ایران

رفع اختلافات در محیط‌های آپارتمانی مستقیماً تحت نظارت دو منبع قانونی اصلی است:

الف) قانون تملک آپارتمان‌ها (و آیین‌نامه اجرایی)

این قانون، محور اصلی تنظیم روابط بین مالکین و مستأجرین در یک ساختمان است:

• مدیریت مشاعات: بر اساس این قانون، تمامی قسمت‌های مشترک ساختمان (مانند راه‌پله، آسانسور، پشت بام، حیاط و تأسیسات مرکزی) متعلق به همه مالکین است و هیچ‌کس حق تصرف یا استفاده اختصاصی از آن‌ها را ندارد.
• پرداخت هزینه‌ها: تمامی ساکنین (مالک یا مستأجر) موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک (شارژ) هستند. عدم پرداخت، می‌تواند منجر به اقدام قانونی مدیر ساختمان و محرومیت از برخی خدمات (مانند آسانسور یا گرمایش/سرمایش مرکزی) شود.
• حدود استفاده از واحد اختصاصی: مالکیت واحد محدود به داخل واحد است و هرگونه استفاده‌ای که مزاحمت یا ضرری برای سایر واحدها داشته باشد (مانند صدای ناهنجار یا نگهداری حیواناتی که ایجاد بو می‌کنند)، ممنوع است.

ب) قانون روابط موجر و مستأجر

در مورد مستأجرین، این قانون مبنای حقوقی رفتار مستأجر است:

• تعهد به رعایت مقررات مجتمع: مستأجر موظف است علاوه بر قرارداد اجاره، کلیه مقررات داخلی مجتمع را نیز رعایت کند. مدیر ساختمان می‌تواند در صورت نقض مقررات توسط مستأجر، با موجر (مالک) مکاتبه کرده و درخواست رسیدگی نماید.

۲.  اصول رفع تعارض و جلوگیری از درگیری

راهکار مؤثر برای حل اختلافات، حرکت تدریجی از مذاکره به سمت اقدام قانونی است.

الف) مرحله اول: مذاکره و میانجی‌گری مدیر ساختمان

• تشخیص مشکل: مدیر باید ابتدا مطمئن شود که آیا مشکل (مانند سروصدا یا بوی نامطبوع) نقض قانون است یا صرفاً اختلاف سلیقه شخصی.
• مکالمه مستقیم و محرمانه: مدیر باید به صورت محرمانه و دوستانه با فرد خاطی صحبت کرده و مشکل ایجاد شده را توضیح دهد. لحن باید غیراتهام‌آمیز و سازنده باشد.
• تدوین و یادآوری قوانین: مدیر می‌تواند با نصب یک بیانیه یا چک‌لیست از قوانین اصلی مجتمع (ساعات ممنوعیت سروصدا، قواعد نگهداری حیوانات) در تابلوی اعلانات، به همه ساکنین مرزهای رفتار اجتماعی را یادآوری کند.

ب) مرحله دوم: اقدامات رسمی و هشدار کتبی

• اخطار کتبی: در صورت تکرار تخلف، مدیر می‌تواند اخطار کتبی رسمی با ذکر جزئیات تخلف، استناد به ماده قانونی تملک آپارتمان‌ها و تعیین مهلت برای رفع مشکل، به فرد خاطی تسلیم کند.
• مراجعه به مجمع: در موارد حاد و تکراری، موضوع در جلسه مجمع عمومی ساختمان مطرح شده و در صورت لزوم، تصمیم به جریمه یا اقدام قانونی گرفته می‌شود.

ج) مرحله سوم: اقدامات قانونی

• ارجاع به مرجع قضایی: اگر فرد خاطی به اخطارها توجه نکند و همچنان حقوق دیگران را نقض کند (به‌ویژه در موارد عدم پرداخت شارژ یا ایجاد مزاحمت مستمر)، مدیر می‌تواند با ارائه مدارک، از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اجرای قانون اقدام نماید.

۳.  جلوگیری از ایجاد درگیری و مزاحمت توسط ساکنین

بسیاری از تعارضات حول محور سروصدا و استفاده نامناسب از مشاعات می‌چرخد.

• مدیریت سروصدای شبانه:
  • قانون عرف: طبق عرف و قواعد آپارتمان‌نشینی، ساعات تعطیلی سروصدا معمولاً بین 22:00 شب تا 08:00 صبح است. این ساعات باید به صورت رسمی در آیین‌نامه داخلی مجتمع ثبت شود.
  • کف‌پوش‌ها: به ساکنین جدید توصیه شود تا حد امکان از موکت یا فرش برای کاهش صدای کوبه‌ای (Impact Noise) ناشی از راه رفتن یا جابجایی وسایل استفاده کنند.
• استفاده از آسانسور و راه‌پله:
  • قواعد حمل بار: تعیین ساعات مشخص برای جابجایی اثاثیه و بارهای بزرگ برای جلوگیری از ایجاد مزاحمت برای تردد روزانه.
  • تمیزی مشاعات: اعلام صریح ممنوعیت قرار دادن وسایل شخصی (مانند جاکفشی‌های بزرگ، گلدان یا دوچرخه) در راه‌پله‌ها و فضاهای مشترک.
• حیوانات خانگی:
  • اگر مقررات داخلی نگهداری حیوان را مجاز می‌داند، باید قوانینی برای کنترل صدا، استفاده از آسانسور (بسته به مجتمع) و تمیز کردن فضاهای مشترک در صورت آلودگی وضع شود تا حقوق دیگران نقض نشود.

مدیر ساختمان، با تدوین یک آیین‌نامه داخلی مدون و شفاف که جزئیات رفتار مجاز و غیرمجاز را مشخص می‌کند، می‌تواند از بسیاری از درگیری‌ها پیشگیری کند.

منشور آرامش و قوانین مفید برای آپارتمان‌نشینی مسالمت‌آمیز

برای حفظ آرامش، امنیت و احترام متقابل در مجتمع‌های مسکونی، تدوین و اجرای مجموعه‌ای از قوانین داخلی ضروری است. این قوانین باید مکمل قانون تملک آپارتمان‌ها باشند و بر پایه حقوق همسایگی و حفظ آسایش عمومی تمرکز کنند.

 قواعد مربوط به سروصدا و آسایش عمومی

مهم‌ترین عامل ایجاد درگیری در آپارتمان‌ها، سروصدای ناهنجار است.

• ساعات سکوت کامل (Quiet Hours):
  • تعریف: تعیین زمان‌های مشخص برای سکوت مطلق و ممنوعیت فعالیت‌های پرصدا.
  • پیشنهاد: ۲۲:۰۰ شب تا ۰۸:۰۰ صبح در روزهای عادی و ۲۳:۰۰ شب تا ۰۹:۰۰ صبح در روزهای تعطیل.
• کنترل صدای کوبه‌ای:
  • استفاده از دمپایی‌های روفرشی، فرش یا موکت در ۹۰٪ سطح کف واحد برای کاهش صدای کوبشی ناشی از راه رفتن و جابجایی مبلمان.
  • ممنوعیت استفاده از دریل و ابزارآلات پرصدا (تعمیرات غیرضروری) در ساعات سکوت و ایام تعطیل.
• نصب سیستم‌های صوتی:
  • تنظیم صدای تلویزیون و سینمای خانگی در حدی که در واحد مجاور شنیده نشود، به ویژه پس از ساعات ۲۲:۰۰.
  • استفاده از سیستم‌های کاهش لرزش (مانند پدهای لاستیکی) در زیر ساب‌ووفر و سیستم‌های پخش قوی.

 قواعد مربوط به مشاعات و محیط مشترک

حفظ زیبایی و پاکیزگی فضاهای مشترک، مسئولیت همه ساکنین است.

• ممنوعیت قرار دادن وسایل در راه‌پله و پاگرد:
  • قرار دادن جاکفشی، گلدان، دوچرخه، سطل زباله و هرگونه لوازم شخصی در پاگرد و راه‌پله ممنوع است. این اقدام علاوه بر نازیبایی، مسیر خروج اضطراری را نیز مسدود می‌کند.
• مدیریت زباله:
  • زمان‌بندی مشخص: سطل‌های زباله باید صرفاً در ساعات تعیین شده (مثلاً یک ساعت قبل از آمدن مأمور خدمات شهری) خارج شوند.
  • بسته‌بندی مناسب: زباله‌ها باید کاملاً در پلاستیک محکم و گره زده شوند تا شیرابه یا بوی نامطبوعی در مسیر خروج ایجاد نکنند.
• استفاده از آسانسور:
  • اولویت استفاده در ساعات شلوغی با افراد مسن، کودکان و افراد دارای شرایط خاص است.
  • مقررات خاص برای حمل بارهای بزرگ و اثاثیه (مانلاً استفاده از محافظ برای دیواره آسانسور).

قواعد مربوط به حیوانات خانگی (در صورت مجاز بودن)

اگر نگهداری حیوان خانگی در مجتمع مجاز است، باید با شرایط خاص باشد.

• کنترل صدا: جلوگیری از سر و صدای بیش از حد حیوان (مانند پارس کردن مستمر) که باعث سلب آسایش همسایگان می‌شود.
• نظافت و کنترل: حیوانات خانگی هنگام تردد در مشاعات (حیاط، لابی) باید با قلاده کنترل شوند. در صورت آلودگی فضای مشترک توسط حیوان، فرد موظف به نظافت فوری است.
• تردد در آسانسور: در صورت اعتراض ساکنین دیگر، استفاده از آسانسور باری یا استفاده از باکس حمل برای جابجایی حیوان الزامی است.

روابط همسایگی و اخلاق اجتماعی

حفظ احترام و جلوگیری از تعارضات شخصی.

• نظافت فردی (عدم آلودگی به مشاعات):
  • ممنوعیت تکاندن فرش، پتو یا ملافه از پنجره، بالکن یا پشت بام به نحوی که برای واحدهای زیرین گرد و غبار یا آلودگی ایجاد کند.
  • جلوگیری از ریختن آب، سیگار یا اشیاء از بالکن به پایین.
• مهمانی و مجالس:
  • اطلاع‌رسانی به همسایگان مجاور در صورت برگزاری مهمانی‌های بزرگ یا پر سر و صدا. سروصدا نباید از ساعات سکوت تجاوز کند.
• ارتباط با مدیر:
  • تمام شکایات و انتقادات باید در ابتدا و به صورت محرمانه به مدیر ساختمان ارجاع داده شوند و از برخورد مستقیم و تهاجمی با همسایه خودداری شود.

قواعد مالی و مدیریتی

• پرداخت شارژ: تمامی ساکنین (مالک و مستأجر) موظف به پرداخت شارژ ماهیانه در موعد مقرر هستند. تأخیر یا عدم پرداخت، طبق قانون تملک آپارتمان‌ها قابل پیگیری قانونی است.
• انتقال اطلاعات: مستأجر جدید موظف است آیین‌نامه داخلی ساختمان را از مالک دریافت کرده و تعهد به رعایت آن را امضا کند. مسئولیت نهایی رفتار مستأجر، متوجه مالک (موجر) است.