قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌خرید آپارتمان از جمله رایج‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین قراردادها در صنعت ساختمان ایران هستند. ماهیت بلندمدت و اعتمادی این قراردادها، آن‌ها را مستعد بروز اختلافات و چالش‌های حقوقی جدی می‌کند. آگاهی از این چالش‌ها و به‌کارگیری راهکارهای قانونی، کلید تضمین منافع طرفین است.
۱. چالش‌های حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که در آن مالک (صاحب زمین) و سازنده (مجری پروژه) در ساخت یک بنا شریک شده و سهمی از واحدهای ساخته‌شده را بر اساس نسبت توافق‌شده (معمولاً بر اساس قیمت روز زمین و هزینه ساخت) دریافت می‌کنند.
الف) ریسک‌های حقوقی رایج
- ۱. توقف یا تأخیر پروژه (نقض تعهد سازنده):
- چالش: شایع‌ترین مشکل، تأخیر در شروع یا اتمام کار به دلیل کمبود نقدینگی، سوء مدیریت یا بالا رفتن غیرمنتظره هزینه‌های ساخت است. این تأخیر باعث ضرر مالی و استهلاک سرمایه مالک می‌شود.
- راهکار: درج وجه التزام روزانه سنگین و قابل اجرا در ازای هر روز تأخیر، تعیین شرط فسخ صریح و شفاف (مثلاً اگر تأخیر از زمان مقرر بیشتر شد) و تنظیم حق فسخ انحصاری برای مالک در صورت عدم پیشرفت کار طبق برنامه.
- ۲. واگذاری حقوق و سهم‌الشرکه (انتقال به غیر):
- چالش: سازنده قبل از اتمام پروژه، سهم خود (یا حتی سهم مالک) را بدون اطلاع و رضایت مالک به شخص ثالث منتقل می‌کند.
- راهکار: درج ممنوعیت صریح و مطلق انتقال سهم‌الشرکه و هرگونه پیش‌فروش سهم سازنده تا مراحل پایانی پروژه و اخذ گواهی ناظر مبنی بر اتمام کار. در صورت نیاز، انتقال تنها با رضایت کتبی و محضری مالک مجاز باشد.
- ۳. تعهدات مالی سازنده (تضمین حسن انجام کار):
- چالش: سازنده کار را نیمه‌تمام رها کرده یا کیفیت مصالح را پایین می‌آورد.
- راهکار: اخذ ضمانت‌های معتبر از سازنده، مانند چک یا سفته با پشتوانه بانکی یا ضمانت‌نامه بانکی به مبلغ قابل توجه، که متناسب با پیشرفت پروژه آزاد شود. همچنین، سهم مالک در ملک (زمین) باید تا پایان کار به عنوان وثیقه باقی بماند.
- ۴. اختلافات در تعیین سهم و کیفیت:
- چالش: مالک معتقد است سازنده از مصالحی با کیفیت پایین‌تر از تعهد استفاده کرده است.
- راهکار: درج کامل و دقیق مشخصات فنی و برند مصالح مصرفی در قرارداد (به عنوان الحاقیه)، و پیش‌بینی حضور یک داور مرضی‌الطرفین متخصص (مهندس باتجربه) برای حل اختلافات فنی و تعیین کیفیت.
۲. چالش‌های حقوقی قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان
قرارداد پیش‌خرید، که تحت شمول قانون حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان و پیش‌خریداران آپارتمان (مصوب 1389) قرار دارد، قراردادی است بین سازنده و خریدار که طی آن ملک در حال ساخت به فروش می‌رسد.
الف) ریسک‌های حقوقی رایج
- ۱. عدم انتقال سند رسمی:
- چالش: شایع‌ترین مشکل، عدم توانایی یا تمایل سازنده برای تکمیل امور اداری (پایان کار، تفکیک سند) و انتقال رسمی ملک به خریدار.
- راهکار: قرارداد حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. تعیین وجه التزام سنگین برای دیرکرد در انتقال سند و تعیین مبلغی از کل بهای معامله به عنوان باقیمانده نزد خریدار تا زمان انتقال قطعی سند.
- ۲. فروش یک واحد به چند نفر (فروش مال غیر):
- چالش: سازنده یک واحد را به چندین پیش‌خریدار می‌فروشد.
- راهکار: تنظیم قرارداد پیش‌خرید در دفاتر اسناد رسمی (مطابق قانون پیش‌فروش)، که مستلزم ثبت در دفتر املاک و صدور سند رسمی مالکیت برای پیش‌خریدار است و از فروش‌های متعدد جلوگیری می‌کند.
- ۳. عدم مطابقت مشخصات فنی و متراژ:
- چالش: متراژ واحد ساخته‌شده کمتر یا بیشتر از متراژ مندرج در قرارداد پیش‌فروش است، یا کیفیت مصالح پایین‌تر است.
- راهکار: درج حدود قابل قبول خطا در متراژ (مثلاً حداکثر 5 درصد) و تعیین فرمول مشخص برای تعدیل قیمت. در صورت تخلف در کیفیت، پیش‌بینی حق فسخ برای پیش‌خریدار یا الزام فروشنده به پرداخت جریمه و هزینه اصلاحات.
- ۴. تأخیر در تحویل واحد (مهم‌ترین چالش):
- چالش: سازنده به دلیل مشکلات اجرایی یا مالی، واحد را در موعد مقرر تحویل نمی‌دهد.
- راهکار: درج وجه التزام روزانه مطابق با قانون پیش‌فروش (که معادل سود بانکی است و معمولاً به صورت جریمه دو برابر لحاظ می‌شود). همچنین، تعیین شرط فسخ در صورت تأخیر بیش از مدت معین.
۳. راهکارهای جامع حقوقی و قانونی
برای کاهش چالش‌ها در هر دو نوع قرارداد، باید رویکردی ساختاریافته و پیشگیرانه اتخاذ شود:
- ۱. قانونمندی و رسمی‌سازی:
- راهکار: در قراردادهای پیش‌خرید، حتماً از قانون پیش‌فروش آپارتمان (1389) پیروی کرده و قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید. در قرارداد مشارکت، تمام توافقات (از جمله تقسیم سهم و زمان‌بندی) به صورت محضری ثبت شود تا دارای اعتبار رسمی باشد.
- ۲. تعیین داوری تخصصی:
- راهکار: به جای ارجاع اختلافات به مراجع قضایی (که زمان‌بر است)، یک داور متخصص و مرضی‌الطرفین را در قرارداد تعیین کنید. این داور می‌تواند یک حقوقدان یا یک مهندس باتجربه باشد که صلاحیت فنی و حقوقی لازم برای حل اختلافات حوزه ساختمانی را داشته باشد.
- ۳. تخصیص اسناد به پیشرفت فیزیکی:
- راهکار: در قرارداد مشارکت، مراحل انتقال سهم‌الشرکه مالک به سازنده باید کاملاً متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد. به جای انتقال یکباره، انتقال سند به صورت درصدی پس از تأیید ناظران و کارشناسان انجام شود.
- ۴. تضمین حقوق مالک در مشارکت:
- راهکار: تا قبل از اتمام کامل پروژه، ملک (زمین) باید همچنان به نام مالک باقی بماند و تنها پس از اخذ پایان کار و تفکیک اسناد، سند واحدهای سازنده به نام وی منتقل شود. همچنین، گنجاندن حق نظارت دائمی برای مالک و کارشناس معتمد او.
