بازار مسکن در کلانشهرهای ایران، بهویژه تهران، در یک دهه اخیر از یک چالش اقتصادی صرف فراتر رفته و به یک بحران اجتماعی و معیشتی تبدیل شده است. این وضعیت با افزایش نجومی قیمت مسکن و اجارهبها، نه تنها به افزایش فاصله طبقاتی دامن زده، بلکه پدیده جدیدی تحت عنوان "ساکنان سیار" یا "جابهجاییهای مکرر و اجباری" را در جامعه شهری ایران خلق کرده است.
۱. وضعیت کنونی بازار مسکن و اجاره در کلانشهرها
بازار مسکن ایران با دو معضل ساختاری همزمان روبهرو است که مستقیماً بر روی اجارهبها تأثیر گذاشته است:
الف) سرمایهای شدن مسکن
- افزایش قیمت فراتر از تورم: قیمت مسکن نه به عنوان یک کالای مصرفی برای تأمین سرپناه، بلکه به عنوان یک ابزار سرمایهگذاری و حفظ ارزش پول ملی در برابر تورم عمل میکند. این امر باعث شده که قیمت مسکن به جای پیروی از درآمد خانوار، از نرخ دلار و تورم عمومی تبعیت کند.
- بحران عرضه: رکود تولید مسکن در سالهای اخیر و عدم اجرای طرحهای مؤثر دولت برای افزایش عرضه، تقاضا را متراکم کرده و قدرت مالکان را در تعیین اجارهبها افزایش داده است.
ب) شکاف درآمد-اجاره
نسبت درآمد خانوار به اجارهبها (که در استانداردهای جهانی زیر 30% مطلوب است) در کلانشهرهای ایران بهویژه برای دهکهای پایین و متوسط، از 50% نیز فراتر رفته است. این امر به معنای آن است که بخش عمده درآمد خانوار صرف تأمین سرپناه میشود و هیچ فضای تنفسی برای سایر نیازهای اساسی باقی نمیماند.
۲. افزایش فاصله طبقاتی در دسترسی به سرپناه
بحران مسکن بیش از هر چیز، نابرابری در دسترسی به یک حق اساسی (سرپناه) را عمیقتر کرده است:
- خروج دهکهای درآمدی از بازار خرید: افراد متعلق به طبقه متوسط و حتی بخشهایی از طبقه بالا، به طور کامل از توانایی خرید خانه (حتی با استفاده از وام) خارج شدهاند و به اجارهنشینی دائمی روی آوردهاند.
- تشدید محرومیت دهکهای پایین: طبقات پایین و ضعیف درآمدی، برای حفظ قدرت اجاره، از "شهر" به "حاشیه" و از "مسکن مناسب" به "مسکن نامناسب" رانده میشوند. این امر به صورت مستقیم به رشد پدیدههایی مانند اسکان غیررسمی، سکونت در واحدهای نامرغوب (مانند زیرزمین یا انباریها) و مهاجرت از مرکز به حاشیه شهر منجر میشود.
۳. ظهور پدیده "ساکنان سیار"
نتیجه مستقیم و ملموس این بحران، ظهور پدیده "ساکنان سیار" است. این مفهوم فراتر از جابهجاییهای عادی سالانه مستأجران است و نشاندهنده یک جابهجایی مکرر و اجباری به دلیل ناتوانی مالی است.
الف) تعریف ساکنان سیار
ساکنان سیار، خانوارهایی هستند که مجبورند به طور متوسط هر سال یا دو سال، محل سکونت خود را به دلیل افزایش اجارهبها یا عدم توانایی در تمدید قرارداد، به یک منطقه ارزانتر و با کیفیت پایینتر منتقل کنند. این جابهجاییها نه بر اساس ارتقای کیفیت زندگی، بلکه بر اساس اجبار اقتصادی صورت میگیرد.
ب) تبعات اجتماعی و فرهنگی
- گسست اجتماعی: جابهجایی مکرر باعث میشود که افراد نتوانند در محله جدید خود ریشهدار شوند، ارتباطات اجتماعی محلی کاهش یابد و حس تعلق به جامعه شهری از بین برود.
- آسیب به آموزش و پرورش: تغییر مداوم محل زندگی، فرزندان خانواده را مجبور به تغییر مدرسه میکند. این گسست تحصیلی بر کیفیت آموزش و عملکرد دانشآموزان اثر منفی میگذارد.
- افزایش هزینه پنهان: هر جابهجایی، حتی اگر به دلیل اجاره ارزانتر باشد، هزینههای جانبی (حمل و نقل، خرید تجهیزات جدید، انرژی روانی) را بر خانواده تحمیل میکند.
- تغییر بافت جمعیتی شهرها: هسته مرکزی شهرها به تدریج به مناطقی برای سکونت گروههای خاص (مالکان یا مستأجران با درآمد بالا) تبدیل شده و طبقات متوسط و ضعیف به حاشیهها رانده میشوند که این امر توزیع خدمات عمومی را به چالش میکشد.
۴. راهکارهای پیشنهادی و تمهیدات لازم
مقابله با این بحران نیازمند مداخلات همهجانبه در کوتاهمدت و بلندمدت است:
- کنترل اجارهبها (کوتاهمدت): اجرای جدی و مؤثر قوانین نظارتی بر اجارهبها با توجه به نرخ تورم عمومی، و حمایت حقوقی از مستأجران در هنگام تمدید قرارداد.
- توسعه مسکن استیجاری (میانمدت): دولت باید از طریق ساخت و توسعه مسکنهای اجارهای ارزانقیمت با مالکیت دولتی یا تعاونی، یک بازار اجاره رسمی و پایدار برای دهکهای پایین و متوسط ایجاد کند تا فشار بر بازار آزاد کاهش یابد.
- مالیات بر عایدی سرمایه (بلندمدت): اجرای مؤثر و جامع مالیات بر عایدی سرمایه (برای جلوگیری از سفتهبازی در بازار مسکن) و مالیات بر خانههای خالی، میتواند ماهیت سوداگری مسکن را کاهش داده و آن را به یک کالای مصرفی تبدیل کند.
- توسعه حمل و نقل و خدمات در حاشیه: ارتقاء کیفیت خدمات عمومی، درمانی و آموزشی در حاشیه شهرها، به گونهای که جابهجایی از مرکز به حاشیه، منجر به کاهش کیفیت زندگی نشود.
بحران مسکن در ایران، اکنون یک آزمون جدی برای عدالت اجتماعی است و پدیده "ساکنان سیار" نشان میدهد که چگونه یک شکست اقتصادی میتواند ساختار اجتماعی و خانوادگی جامعه را تحت تأثیر قرار دهد.
