اجرای یک پروژه ساختمان مسکونی چندطبقه، یک فرآیند پیچیده و زمان‌بندی‌شده است که نیازمند هماهنگی کامل بین طراحان، مجریان (پیمانکاران)، ناظران و نهادهای قانونی مختلف است. این فرآیند از مراحل ابتدایی مطالعات و دریافت مجوز شروع شده و با بهره‌برداری و اخذ سند مالکیت به پایان می‌رسد.
۱. فاز اول: برنامه‌ریزی و اخذ مجوزهای اولیه
این فاز شامل مراحل پیش از شروع عملیات عمرانی است.
الف) مطالعات اولیه و طراحی
- نقشه‌ها و طرح‌ها: تهیه نقشه‌های فاز 1 (اولیه) و فاز 2 (اجرایی) معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و الکتریکی توسط مهندسین مشاور ذی‌صلاح (دارای پروانه اشتغال از سازمان نظام مهندسی).
- آزمایش خاک: انجام آزمایش‌های مکانیک خاک برای تعیین نوع فونداسیون، مقاومت زمین و محاسبه باربری توسط آزمایشگاه‌های معتبر.
ب) مجوزهای لازم
- جواز ساخت (پروانه ساختمانی): مهم‌ترین مجوز است که توسط شهرداری منطقه صادر می‌شود. صدور آن منوط به تأیید نقشه‌های معماری و سازه توسط معاونت شهرسازی شهرداری و همچنین تأیید سازمان نظام مهندسی است.
- تأییدیه تأسیسات: اخذ تأییدیه‌های اولیه از ادارات خدمات‌رسان (برق، آب، گاز) مبنی بر امکان ارائه خدمات به ملک.
ج) زمانبندی و نظارت
- زمانبندی: 1 تا 4 ماه (بسته به پیچیدگی پروژه و فرآیند اداری).
- نظارت اولیه: سازمان نظام مهندسی (بررسی صلاحیت طراحان و تأیید نقشه‌ها)، شهرداری (تطبیق نقشه‌ها با ضوابط شهرسازی).
۲. فاز دوم: عملیات ساختمانی (اجرا)
این فاز طولانی‌ترین بخش پروژه است و شامل اجرای فیزیکی سازه و تأسیسات است.
الف) مراحل اجرایی اصلی
مرحله | شرح عملیات | نظارت حیاتی |
تخریب و گودبرداری | تخریب سازه قدیمی (در صورت وجود)، گودبرداری تا تراز فونداسیون. | نظارت شهرداری و مهندس ناظر بر رعایت ایمنی گود (مهاربندی، شمع‌کوبی) و پایداری سازه‌های مجاور. |
اجرای فونداسیون | آرماتوربندی، قالب‌بندی و بتن‌ریزی پی‌ها. | نظارت مهندس ناظر سازه و آزمایشگاه (بررسی کیفیت بتن و آرماتورها). |
اجرای اسکلت (سازه) | ساخت ستون‌ها، تیرها و سقف‌ها (فلزی یا بتنی) در طبقات. | نظارت مهندس ناظر سازه بر اجرای صحیح اتصالات، جوشکاری‌ها یا بتن‌ریزی طبقات. |
سفت‌کاری | اجرای دیوارچینی، تیغه‌بندی داخلی و تأسیسات زیرکار (لوله برق، آب، فاضلاب). | نظارت مهندسین تأسیسات بر اجرای صحیح و استاندارد لوله‌کشی و سیم‌کشی. |
نازک‌کاری | کف‌سازی، گچ‌کاری، نصب درب و پنجره، نمای ساختمان و عایق‌کاری. | نظارت مهندس معمار بر کیفیت و زیبایی ظاهری کار. |
ب) مجوزهای لازم
- برگه‌های تعهد نظارت: باید توسط مهندسین ناظر (معماری، سازه، مکانیک و برق) امضا شود و مسئولیت نظارت بر عهده آن‌هاست.
- تأیید مراحل حساس: در مراحل حیاتی مانند آرماتوربندی فونداسیون و سقف‌ها، ناظر باید برگه "تأییدیه انجام کار" را صادر کند تا شهرداری اجازه بتن‌ریزی دهد.
ج) زمانبندی
- زمانبندی: 12 تا 36 ماه (بسته به اندازه ساختمان و سرعت پیمانکار).
۳. فاز سوم: تکمیل، پایان کار و مالکیت
پس از اتمام ساخت و ساز، فرآیند قانونی کردن بنا آغاز می‌شود.
الف) نظارت و تأیید نهایی
- بازرسی‌های سازمان‌های خدمات‌رسان:
- اداره گاز: بازرسی نهایی لوله‌کشی داخلی و انشعابات برای تأیید ایمنی و نصب کنتور.
- اداره برق: بازرسی سیم‌کشی، تابلو برق و نصب کنتور.
- آتش‌نشانی: بازرسی سیستم‌های اعلام و اطفاء حریق (برای ساختمان‌های با ارتفاع معین) و صدور تأییدیه ایمنی.
- گزارش‌های ناظران: مهندسین ناظر در پایان کار، گزارش پایان عملیات ساختمانی را تهیه کرده و تأیید می‌کنند که ساختمان بر اساس نقشه‌های مصوب و مقررات ملی ساختمان اجرا شده است.
ب) مجوزهای نهایی (پایان کار)
- صدور گواهی پایان کار: این گواهی توسط شهرداری منطقه پس از تطبیق ساختمان ساخته شده با نقشه‌های مصوب، تأییدیه‌های ناظران و تأییدیه آتش‌نشانی صادر می‌شود.
- نکته: اگر در حین اجرا، تخلف ساختمانی (مانند افزایش سطح زیربنا یا ارتفاع) صورت گرفته باشد، پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع شده و پس از پرداخت جریمه یا حکم تخریب، پایان کار صادر می‌شود.
ج) اخذ سند مالکیت
- تفکیک واحدها: پس از دریافت پایان کار، مالک با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک درخواست تفکیک ملک را می‌دهد. نقشه‌برداری جدید انجام شده و برای هر واحد، پلاک ثبتی و متراژ دقیق تعیین می‌گردد.
- صدور سند شش‌دانگ: در نهایت، پس از پرداخت هزینه‌های مربوطه و ثبت اسناد، سند مالکیت شش‌دانگ به نام مالک یا مالکان تفکیک شده صادر می‌شود.
۴. نهادهای نظارتی در طول فرآیند
نهاد | وظیفه اصلی | مرحله نظارت |
شهرداری منطقه | صدور پروانه و پایان کار، نظارت بر ضوابط شهرسازی و رسیدگی به تخلفات (ماده 100). | تمام مراحل (از طراحی تا پایان کار). |
سازمان نظام مهندسی | تعیین مهندسین ناظر، کنترل صلاحیت طراحان، ارجاع نظارت‌ها و رسیدگی به تخلفات مهندسی. | فاز 1 و 2 (طراحی و اجرا). |
مهندسین ناظر | اطمینان از مطابقت اجرا با نقشه‌های مصوب و مقررات ملی، گزارش تخلفات به شهرداری. | فاز اجرا (از گودبرداری تا نازک‌کاری). |
آتش‌نشانی | بازرسی سیستم‌های ایمنی و اعلام حریق و صدور تأییدیه نهایی. | فاز پایانی (قبل از پایان کار). |
آزمایشگاه‌های معتمد | کنترل کیفی مصالح حیاتی (بتن، جوش، خاک). | فاز گودبرداری و اجرای اسکلت. |
